Nos complace compartir un análisis detallado y perspicaz de las perspectivas del mercado inmobiliario regional del Sudeste de Europa, a cargo de los expertos colaboradores invitados, David Allen y Tim Norman, de Chayton Capital, y Anjelika Klamp, de CITE Investments, quienes sostienen que la región ha superado las percepciones heredadas y se encuentra en el umbral de un aumento significativo de la inversión procedente de instituciones internacionales.
Sobre los autores
David Allen y Tim Norman son socios directores de Chayton Capital. Chayton Capital es una gestora de inversiones alternativas que opera en los sectores inmobiliario y de energías renovables, centrada en Europa Central y Sudoriental. Anjelika Klamp es Directora General de CITE Investments. CITE Investments presta servicios de consultoría al sector de la inversión alternativa, ofreciendo una gama de servicios a gestores e inversores.
El sector inmobiliario del sudeste de Europa: Cuando llegan las instituciones
Desde hace mucho tiempo, el sector inmobiliario del Sudeste de Europa lucha por reafirmar su condición de segmento de inversión de pleno derecho, al mismo nivel que el de Europa Central, que en los últimos años se ha beneficiado de importantes flujos de inversión. A pesar del fuerte crecimiento del PIB en el sudeste de Europa (SEE), sostenido desde hace varios años, y de la creciente presencia de empresas multinacionales que lo alimentan, el sector inmobiliario de la región ha seguido percibiéndose como un nicho sólo apto para gestores especializados, una especie de inconformistas.
Algunas de las objeciones comunes a la inclusión de la región del sudeste de Europa en una cartera inmobiliaria institucional han sido que los mercados del sudeste de Europa carecen de transparencia y que las economías locales carecen de motores internos de crecimiento, lo que las hace muy sensibles al ciclo económico mundial y a los flujos monetarios. Otra objeción ha sido que las oportunidades de inversión que los inversores suelen buscar en otros lugares, como el Sector Privado de Alquiler (SPR), son prácticamente inexistentes en la región debido a diferencias estructurales. Por ejemplo, se ha argumentado que el predominio del modelo de propietario-ocupante en el parque residencial heredado de la época comunista hace que el segmento residencial de la región no sea invertible.
Estas objeciones eran ciertamente pertinentes hace una década, y las consecuencias de la crisis financiera mundial de 2008 ilustraron cómo las cosas pueden ir mal en un mercado inmobiliario inmaduro. Sin embargo, las oscilaciones extremas del mercado durante la crisis separaron al "dinero caliente" de finales de la década de 2000 de los inversores con una visión a largo plazo y un verdadero compromiso con la región.
El repunte posterior a la crisis del crecimiento del PIB real en las regiones de Europa Central y Oriental y del Sudeste de Europa ha sido fuerte y, en algunos casos, el crecimiento ha mantenido un impulso constante durante varios años. De hecho, el crecimiento del PIB real en Rumanía, Eslovaquia, Polonia y Hungría ha registrado una media del 3.8%, 2.9%, 2.9% y 2.6%, respectivamente, desde finales de 2010[1]. En el caso de Rumanía, esto se ha traducido en una expansión económica real acumulada del 35.2% durante el período[1], lo que la sitúa entre las economías de más rápido crecimiento de Europa.
Las previsiones de crecimiento real del BERD siguen siendo sólidas para la región del sureste de Europa, ya que se espera que Rumanía, Bulgaria y Serbia crezcan un 3.6%, un 3.5% y un 3.4% respectivamente en 2019, frente a la previsión de la zona euro del 1.3%.
¿Cambio de percepciones?
Sin embargo, los inversores inmobiliarios se han mostrado tímidos a la hora de volver a un mercado que muchos siguen considerando inmaduro y opaco. Las percepciones siempre tardan en cambiar, pero hay indicios de que esto está cambiando. En 2017 asistimos a un repunte significativo de la actividad en el mercado inmobiliario de Europa Sudoriental, con varias empresas sudafricanas de capital riesgo cotizadas en bolsa que invirtieron más de €1 billón en centros comerciales solo en Sofía, y varios cientos de millones de euros en oficinas de clase A en Rumanía[2]. Los inversores globales directos (como GLL, Morgan Stanley y Cerberus) también han mostrado interés en la región, con grandes transacciones de activos prime, junto con algunas empresas regionales de capital riesgo como PPF Group.
No es de extrañar que inversores sofisticados como Morgan Stanley y Cerberus estén interesados en participar en los mercados inmobiliarios regionales. Después de todo, desde hace varios años, la combinación de indicadores económicos regionales ha sido favorable, con una inflación estable, un desempleo bajo y unos niveles de deuda pública significativamente inferiores a la media de la UE, que supera el 90%. Del mismo modo, las monedas locales han mostrado una baja volatilidad frente al euro en los últimos años, los ratios de morosidad del sector bancario han sido bajos, la exposición de Rumanía a la deuda en divisas fuertes ha estado por debajo de las medias del BERD y los tipos básicos en moneda local también se han mantenido estables[3].
En términos más generales, desde finales de la década de 1990, Europa Sudoriental ha disfrutado de un aumento significativo de la prosperidad, medida por el PIB per cápita ajustado a la PPA. La edición de 2018 del informe Legatum[4] muestra que la capital rumana, Bucarest, se ha convertido en un centro próspero, con un índice de prosperidad significativamente superior a la media de la UE-28 y en el mismo rango que partes del norte de Italia, Austria y Noruega, y por delante de muchas partes del sur de España y las zonas rurales de Francia.
Sin embargo, lo más significativo es que en 2018 se produjo la primera transacción de tamaño significativo por parte de un inversor nacional, con la compra por parte de Dedeman de un edificio de oficinas en el centro de Bucarest[5]. Además, la cuota global de inversión nacional en el mercado inmobiliario regional se situó en torno al 18% en 2017, mientras que su valor monetario es el doble que en 2011.
Los países del sudeste de Europa también han avanzado mucho en la aplicación de programas de reforma para mejorar su gobernanza y su entorno empresarial. Rumanía, en particular, ha sido reconocida por el Grupo del Banco Mundial por haber "avanzado más que cualquier otro Estado miembro de la UE, excepto Polonia, en la reducción de la brecha con las mejores prácticas mundiales en materia de regulación empresarial"[6].
Eurostat indica que los índices de creación de empresas en Eslovenia, Rumanía, Bulgaria y Croacia están muy por encima de la media de la UE, y que Bulgaria se ha convertido en un centro regional de "empresas de alto crecimiento", con índices de creación similares a los de Alemania y los Países Bajos[7].
Ascendiendo en la cadena devalor
El impulso para reforzar las instituciones y su efecto de arrastre en el entorno empresarial han actuado como factor de atracción para la comunidad empresarial mundial. En los últimos años, Rumanía y Bulgaria han encabezado las clasificaciones mundiales de externalización de procesos empresariales de mayor complejidad[8] y han atraído a empresas de la talla de Amazon, Oracle, Siemens, Bosch, HP y Huawei.
De hecho, en los últimos años, Rumanía ha experimentado un cambio drástico, pasando de empleos poco cualificados en el sector primario a empleos altamente cualificados en el sector servicios[9], con un fuerte crecimiento en el sector de las TI, que se espera que casi duplique sus ingresos de aquí a 2021[10]. No es de extrañar que las empresas de alta tecnología y TI se sientan atraídas por la región del sudeste de Europa, ya que Rumanía y Bulgaria cuentan con velocidades de banda ancha entre las más rápidas del mundo, una mano de obra joven y altamente cualificada y unos niveles salariales aún por debajo de la media de la UE.
El sector de la automoción también se ha beneficiado de la mejora del entorno empresarial de la región, ya que la producción de automóviles de Rumanía se situó en 2018 en eloctavo puesto de la UE, con un aumento del 29,7% respecto a sus niveles de 2017[11].
Fuentes del sector inmobiliario también confirman una mejora observable de la transparencia del mercado inmobiliario en la región. La clasificación del Índice Global de Transparencia Inmobiliaria de JLL LaSalle sitúa a Rumanía enel puesto 29 de los 100 países analizados en 2018, es decir, en la categoría "Transparente" junto a España, Noruega, Austria y Japón[12].
Sin embargo, aunque algunos de los grandes inversores más sofisticados se han apresurado a aprovechar las oportunidades de inversión en Europa Sudoriental, muchos inversores institucionales todavía están considerando si deberían sumergirse en el agua. Muchos piensan que, una vez que los grandes operadores han adquirido los activos "trofeo", los mercados no ofrecen suficiente profundidad y amplitud para que entren otros inversores. Sin embargo, esto no podría estar más lejos de la realidad.
Promociones del Sector Privado de Alquiler
La reciente evolución del mercado, por ejemplo en el ámbito de los PRS, sugiere que existen otras oportunidades para aquellos inversores con una visión a medio y largo plazo. Y dado que los rendimientos fuera del segmento de oficinas prime[13 ] aún no han mostrado signos de compresión, estas oportunidades podrían ser potencialmente gratificantes.
El sector residencial es uno de los segmentos de inversión que ha surgido en Europa Sudoriental en los últimos años, y se espera que evolucione por una senda similar a la que tomó en Polonia hace unos años.
La mayor parte del parque de viviendas de los países del sudeste de Europa data de antes de 1980 y se encuentra en diversos estados de obsolescencia. El hacinamiento es también un gran problema tanto en Rumanía como en Bulgaria, y afecta especialmente a la generación de los mileniales. Más del 60 % de los jóvenes de entre 15 y 29 años vivían hacinados en Rumanía y Bulgaria en 2017[14], un nivel que duplica con creces la media del 27 % en toda la UE. Esto, junto con el tamaño medio de una vivienda rumana de solo 43,9 m2, muy por debajo de la media de la Unión Europea de 96 m2, sugiere que el hacinamiento es particularmente grave en Rumanía, y la necesidad de alojamiento, ya sea para comprar o alquilar, es particularmente evidente en este mercado[15].
Por supuesto, un factor determinante para que exista demanda de nuevas viviendas en la práctica es la asequibilidad y la disponibilidad de financiación para quienes deseen comprar. Este último aspecto se ha abordado en Rumanía desde 2009 mediante varias iteraciones de la iniciativa Prima Casa[16], un programa de garantía hipotecaria del Gobierno. Esto ha ayudado a impulsar la concesión de préstamos, de tal manera que, tras años de contracción del crédito, los bancos nacionales han vuelto a aumentar sus préstamos a los hogares[17]. La asequibilidad de las hipotecas se ha visto favorecida por unos tipos de interés, tanto nacionales como europeos, cercanos a sus mínimos históricos, un tipo de IVA más bajo para los nuevos pisos asequibles y unos depósitos exigidos en el marco de Prima Casa de sólo el 5% del valor de la propiedad.
En la otra cara de la moneda residencial, el sector de los servicios de alquiler de viviendas, que históricamente ha representado una proporción muy baja del mercado residencial en Europa Central y Oriental y en Europa Sudoriental, también está empezando a ponerse de moda bajo la forma de "vida en común". De hecho, la versión tradicional del PRS, dominante en Europa Occidental, se ha adaptado para ajustarse a los requisitos locales, con una norma de mercado aceptada que favorece las unidades más pequeñas (estudios y pisos de un dormitorio de no más de 40m2).
El modelo PRS de "vida en común", tal y como se utiliza en la región, implica unidades totalmente amuebladas con instalaciones como gimnasio, lavandería, seguridad y aparcamiento, así como suministro de servicios públicos y de comunicación. Es habitual utilizar contratos de alquiler de 12 meses, con opción de revisar el alquiler a cada vencimiento. Este tipo de alojamiento suele ser popular entre los millennials, estudiantes y jóvenes profesionales, deseosos de alejarse de sus familias.
Institucionalización del mercado
Durante años, el modelo del SPR ha existido en los márgenes de los PECO y los países del sudeste de Europa. El segmento estaba dominado en su mayor parte por propietarios privados que, en algunas ciudades de Polonia, por ejemplo, solían representar hasta el 40% de todas las transacciones residenciales[18]. El mercado seguía siendo inaccesible para las instituciones debido a la fragmentación de la propiedad de los activos, herencia de la época comunista.
Sin embargo, desde 2014, el segmento del PRS en Polonia ha sido testigo del inicio de su proceso de institucionalización, con la entrada en el mercado de una serie de inversores, como Catella Real Estate y Bouwfonds Investment Management. Estos han colaborado con promotores locales en nuevos proyectos residenciales, con un volumen total de inversión superior a €1 billón[19].
Es probable que el mercado rumano de PRS siga una trayectoria similar, ya que la demanda de alojamientos de estilo co-living es fuerte, y ya hay una serie de proyectos de PRS a gran escala financiados por los propios promotores y funcionando con éxito.
Ante la evidente falta de viviendas modernas en los países del sureste de Europa, el proceso de institucionalización del segmento de los servicios de alquiler de viviendas en países como Rumanía y Bulgaria irá de la mano de una oleada de nuevas construcciones residenciales, a medida que los inversores institucionales reconozcan todo el potencial de inversión del segmento residencial en la región.
Notas a pie de página
[1] Datos de crecimiento del PIB real de Eurostat; anualizados y compuestos por CITE Investments
[2] CITE Investments, Allocator Quarterly Q3 2019, "Tim Norman: la perspectiva de un profesional de la propiedad"
[3] CITE Investments, Allocator Quarterly Q3 2019, "Las economías del sureste de Europa"
[4] Legatum, Informe sobre la prosperidad en Europa Central y Oriental, 2018.
[5] http://business-review.eu/property/offices/first-big-real-estate-transaction-between-romanian-companies-dedeman-took-over-the-bridge-offices-for-eur-200-million-178957
[6] Grupo del Banco Mundial, "Doing Business in the European Union 2017: Bulgaria, Hungría y Rumanía", 2017.
[7] Eurostat, Anuario Regional 2018
[8] Colliers, "Un corredor de pura sangre", noviembre de 2017.
[9] Fundación Europea para la Mejora de las Condiciones de Vida y de Trabajo, European Jobs Monitor, consultado en febrero de 2019.
[10] Asociación de Empresarios de la Industria del Software y los Servicios, en SEE News, "Romanian software, IT sector revenue to reach 4.5bn euro in 2018", septiembre de 2018.
[11] Asociación Europea de Fabricantes de Automóviles, "Economic and Market Report - EU Automotive Industry Full Year 2018", febrero de 2019.
[12] JLL/ LaSalle Investment Management, "Índice de transparencia inmobiliaria mundial 2018"
[13] Colliers, The CEE Investment scene - H1 2018 CEE flows and drivers.
[14] Eurostat, https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/-/DDN-20181212-1
[15 ] Inversiones CITE en la revista Financial Investigator: "Inversión para la sostenibilidad inmobiliaria en el sureste de Europa", octubre de 2018 (pp. 76 - 77)
[16] Comisión Europea/Observatorio Europeo del Sector de la Construcción, Ficha de medidas políticas - Programa Rumanía Primera Vivienda, junio de 2018.
[17] BERD, CESEE region sees steady progress in bank lending, improving access to finance and NPL resolution, new Vienna Initiative publications show, noviembre de 2017.
[18] REAS "¿Alquiler de larga duración solo por un año?", noviembre de 2018
[19] TPA/REAS "Inversiones institucionales en el sector privado de alquiler polaco", 2017.